AFO vs Proyecto de legalización: ¿en qué se diferencian?

En el ámbito de la edificación, suelen surgir dudas frecuentes sobre estos dos términos relacionados con la regularización de obras: el AFO y el proyecto de legalización. Los dos persiguen un objetivo: legalizar una construcción. Pero existen algunas diferencias significativas en su alcance, requisitos y aplicabilidad.

AFO: Una vía excepcional para viviendas en suelo no urbanizable

El AFO se configura como una figura jurídica especial que permite la regularización de viviendas unifamiliares aisladas ubicadas en suelo no urbanizable. Es decir, se trata de una medida excepcional que solo puede aplicarse en casos concretos y siempre que se cumplan una serie de requisitos estrictos como:

• La vivienda debe ser unifamiliar aislada y no estar ubicada en suelo urbanizable.
• No debe haber sido objeto de orden de demolición firme.
• Debe cumplir con las condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad.
• No debe afectar a la red viaria ni a otros servicios públicos.
• Debe contar con infraestructuras de abastecimiento y saneamiento acometidas a la red general o a un sistema propio autorizado.

Sin embargo, es importante tener en cuenta que el AFO no implica la reclasificación del suelo ni la urbanización del entorno. La vivienda seguirá ubicada en suelo no urbanizable, con las limitaciones que ello conlleva.

Proyecto de legalización: Regularizando obras en suelo urbanizable

A diferencia del AFO, el proyecto de legalización se aplica a edificaciones ubicadas en suelo urbanizable que se han construido sin licencia o que no cumplen con la normativa urbanística vigente. En este caso, la finalidad es adecuar la edificación a la normativa y obtener la correspondiente licencia de obra. Para legalizar una obra es necesario los siguientes requisitos:

• La edificación debe estar ubicada en suelo urbanizable.
• No debe haber sido objeto de orden de demolición firme.
• Debe ser posible adecuarla a la normativa urbanística vigente.
• Debe contar con las infraestructuras de abastecimiento y saneamiento acometidas a la red general o a un sistema propio autorizado.

De forma resumida:

1. Los requisitos de cada procedimiento son diferentes

2. El AFO se aplica a viviendas unifamiliares aisladas en suelo no urbanizable, mientras que el proyecto de legalización se aplica a edificaciones en suelo urbanizable.

3. Ambos procedimientos permiten obtener la licencia de ocupación y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

4. Es muy importante contar con el asesoramiento de un arquitecto técnico para determinar el procedimiento adecuado en cada caso.