Pasos y requisitos para obtener el certificado AFO en Andalucía: Guía para propietarios

La situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) es una solución clave para regularizar propiedades construidas sin licencia o en suelo no urbanizable en Andalucía. Esta figura, regulada por el Decreto 3/2019, permite garantizar la seguridad jurídica, el acceso a servicios básicos como agua y electricidad, y la posibilidad de registrar, vender o heredar la propiedad.

En esta guía te explicamos los pasos y requisitos para obtener el certificado AFO en Andalucía, ayudándote a que recorras este complejo proceso con éxito.

¿Qué es el certificado AFO y qué ventajas tiene?

El AFO es un régimen jurídico que regulariza administrativamente edificaciones construidas sin licencia o en suelo no urbanizable, siempre que hayan prescrito las infracciones urbanísticas asociadas. Esto significa que no se trata de una legalización completa, pero otorga al propietario ciertos derechos, como:

• Acceso a servicios básicos de saneamiento: abastecimiento de agua y suministro eléctrico
• Obras de conservación: para mantener las condiciones de seguridad y salubridad que garanticen su habitabilidad o uso
• Acceso el Registro de la Propiedad: lo que facilita su venta o transmisión hereditaria.
• Seguridad jurídica: la edificación queda reconocida y fuera del riesgo de sanciones o demolición.

Requisitos para obtener el Certificado AFO

Para solicitar el certificado AFO en Andalucía es fundamental que la propiedad cumpla con los siguientes requisitos:

• Plazo de prescripción cumplido. La edificación debe haber sido construida hace más de 6 años, tiempo necesario para que la infracción urbanística haya prescrito.
• Edificación terminada y en uso. La propiedad debe estar completamente construida y destinada al uso para el que se solicita el certificado (habitacional, agrícola, etc.).
• Ausencia de sanciones pendientes. No puede estar sujeta a expedientes sancionadores ni ser objeto de procesos legales en curso.
• Debe reunir condiciones de habitabilidad, seguridad y salubridad. La construcción debe ser segura y reunir las condiciones mínimas para garantizar la habitabilidad de sus ocupantes.
• Ubicación adecuada. No puede estar en suelos protegidos (como zonas forestales, de especial interés medioambiental o con riesgos naturales, como inundaciones).

Pasos para tramitar el Certificado AFO

El inicio del procedimiento para reconocer la situación de AFO lo puede realizar el propio Ayuntamiento o a instancia de las personas interesadas, mediante la correspondiente solicitud dirigida a su Ayuntamiento.

Para el reconocimiento de esta situación, dada la complejidad administrativa del proceso, es necesaria la asistencia de un equipo cualificado y multidisciplinar. En AGD Arquitectos además de experiencia y formación, contamos con un equipo solvente formado por especialistas en los campos del derecho, del urbanismo y de la arquitectura.

Estos son algunos de los pasos que se deben realizar:

1. Informe técnico. Un arquitecto o técnico cualificado debe elaborar un informe detallado que certifique el estado actual de la construcción: su habitabilidad, estabilidad estructural y salubridad; o la inexistencia de riesgos o incumplimientos graves, entre otros.
2. Presentación de la solicitud al Ayuntamiento. La solicitud debe ir acompañada de documentación técnica como planos, informes o fotografías; escrituras o documentos que acrediten la titularidad; así como declaraciones sobre el uso actual de la edificación.
3. Inspección municipal. El Ayuntamiento evaluará la edificación mediante una inspección técnica que validará su adecuación a los requisitos legales.
4. Resolución administrativa. Tras verificar que la edificación cumple con las normativas aplicables, el Ayuntamiento emitirá la resolución que otorga el régimen de AFO.

La situación de AFO es esencial para garantizar la seguridad jurídica y funcionalidad de edificaciones en suelo no urbanizable en Andalucía. Aunque no es una legalización completa, permite a los propietarios aprovechar su propiedad al máximo, asegurando el acceso a servicios y mejorando su valor.

Contratar a un equipo profesional hará que puedas agilizar el proceso y garantizar el cumplimiento de los requisitos. En AGD Arquitectos podemos valoramos tu caso, asesorarte y gestionar todo el proceso para que tu vivienda adquiera esta situación jurídica de Asimilado a Fuera de Ordenación. ¡Contacta con nosotros y te informaremos de todo lo relacionado con la regularización de tu vivienda!