Alberto González Díaz /// Estudio de Arquitectura e Ingeniería
Alberto González Díaz /// Estudio de Arquitectura e Ingeniería
AGD Arquitectos cuenta con un equipo de expertos Arquitectos Superiores e Ingenieros capacitados para proporcionarle la mejor atención a las posibles legalizaciones para su inmueble, teniendo mucha experiencia en aspectos técnicos y jurídicos en legalizaciones. Los tipos de legalizaciones son los siguientes:
En el año 2.019 la Junta de Andalucía promulga el Nuevo Decreto 3/2019, de 26 de septiembre, el cual sustituye al art.13.1 Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Este Decreto contempla la posibilidad del reconocimiento de edificaciones existentes, construidas sin licencias y legalmente prescritas, en situación jurídica de Asimilado al régimen de Fuera de Ordenación (AFO).
Para el reconocimiento en situación “AFO” dada la complejidad administrativa de los procesos es necesaria la asistencia de un equipo cualificado y multidisciplinar. En AGD Arquitectos además de experiencia y formación, contamos con un equipo solvente formado por especialistas en los campos del derecho, del urbanismo y de la arquitectura.
Se trata de un régimen jurídico especial previsto por la Disposición Adicional Primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre y desarrollado por el Decreto 60/2010, de 16 de Marzo, el cual consiste en la regularización administrativa y jurídica de las construcciones edificadas sin licencia municipal que se encuentre legalmente prescritas, resolviendo un problema medioambiental y urbanístico. La resolución administrativa que conlleva la acreditación de su aptitud para el uso existente al que se destina; el acceso a las redes de servicios básicos existentes; las obras permitidas y su régimen jurídico aplicable.
En definitiva, esta figura jurídica permite regularizar (ojo, NO LEGALIZAR) edificaciones residenciales aisladas en suelo no urbanizable. En las ocho provincias andaluzas.
Condiciones para solicitud de AFO:
Solo se aplicará Régimen de Asimilación a situación legal Fuera Ordenación cuando NO se dé ninguna de estas circunstancias:
Donde es aplicable: En cualquier clase de suelo (urbano, urbanizable y rústico). excepto suelos protegidos o sujetos a riesgo de inundaciones, etc….
Ventajas del AFO:
Tiempo de realización: 1 a 3 meses.
Tiempo de Resolución por Organismo: mínimo 4 meses.
Documento consistente en la definición literal y gráfica de una serie de obras realizadas con anterioridad a la redacción del proyecto, justificando adecuadamente que cumple con la normativa correspondiente y por ello puede ser legalizado.
Se puede tratar de obras nuevas de edificación y/o urbanización, así como de obras de ampliación, modificación, reforma, rehabilitación y/o decoración de edificaciones y/o urbanizaciones existentes, siempre realizados por profesionales de AGD arquitectos.
En el caso de proyectos de legalización de obras en locales comerciales puede ocurrir que se solicite además por parte del Ayuntamiento la legalización de la actividad, aunque se trata de actuaciones profesionales distintas.
Tiempo de realización: 1 a 3 meses.
Se trata del procedimiento técnico y administrativo mediante el cual el propietario de una vivienda o edificio sobre cuyos usos y superficies se han realizado modificaciones (son frecuentes modificaciones como el cerramiento de terrazas o la construcción de cuartos de aperos o el cambio de uso de cuartos y almacenes como viviendas), obtiene del ayuntamiento la licencia de primera ocupación para poder registrar dicha ampliación y cambio de uso. Para ello, un arquitecto superior de AGD arquitectos, debe redactar una serie de documentos técnicos, como el proyecto o memoria de ejecución de dicha ampliación, garantizando que la parte de la vivienda ampliada cumpla con las distintas ordenanzas municipales en materia de ordenación urbanística.
¿Por qué lo necesito? Debe quedar constancia legal de la construcción de cualquier elemento nuevo de la vivienda.
Tiempo de realización: 1 a 3 meses.
Es el procedimiento administrativo mediante el cual se verifica el cumplimiento de los requisitos técnicos para poder llevar a cabo una actividad industrial o comercial o ambas en una nave industrial, una nave agraria, una nave de aperos, etc.
Para llevar a cabo este procedimiento y que sean concedidas las autorizaciones administrativas pertinentes, la nave y sus instalaciones deberán haber sido ejecutadas conforme al proyecto técnico de ejecución y deberá contarse además con otra documentación asociada como el certificado final de obra, una cédula de habitabilidad de la nave (generalmente el propietario de la nave deberá disponer de ella) o un certificado de seguridad estructural y los boletines de instalación, siendo los más frecuentes en este tipo de edificios industriales el boletín eléctrico y el boletín de instalaciones contra incendios.
En función de la actividad a desarrollar, también puede ser necesario contar con autorizaciones sectoriales emitidas por las distintas consejerías o ministerios.
Tiempo de realización: 7 a 15 días hábiles.
Es el procedimiento mediante el cual el Ayuntamiento (en el caso más frecuente de piscinas particulares) o la Consejería en cuestión (la de sanidad frecuentemente para la legalización de determinados aspectos en piscinas comunitarias), verificarán que la obra de la piscina y la ejecución de sus instalaciones se ajuste a la normativa vigente.
Suele ser necesaria la presentación de un proyecto técnico redactado por un técnico competente, arquitecto o ingeniero, y de un certificado de finalización de obra, ambos visados por colegio profesional. En dichos documentos se reflejarán las características constructivas de la piscina tales como su volumen, superficie, profundidades máxima y mínima, método y materiales de construcción, instalaciones de fontanería y electricidad, así como las características de los equipos instalados, tales como bombas, filtros de arena, cloradores, etc…En el caso de piscinas comunitarias, además deberán cumplir requisitos adicionales como por ejemplo la existencia de vallas perimetrales, de duchas o de medidas de prevención contra la legionelosis cuando estas instalaciones son climatizadas, entre otros aspectos.
Tiempo de realización: 7 a 20 días hábiles.
El proyecto de cerramiento de terraza es el documento técnico que define los materiales y diseño para cerrar un espacio, en este caso una terraza, formando una nueva dependencia. Los cerramientos pueden ser de muchos materiales y formas.
¿Cuándo legalizar cerramiento terraza? Con anterioridad a la solicitud de los permisos porque la documentación técnica será necesaria para la aprobación de los mismos. Plazo estimado: dos meses.
¿Cómo conseguir legalizar cerramiento terraza? Contactando con AGD arquitectos, uno de nuestros arquitectos le informara de las posibles soluciones diseñadas para distintos espacios, siempre teniendo en cuentas normativas vigentes en edificaciones residenciales o teniendo en cuenta las normativas de locales comerciales si estas fueran el caso.
Tiempo de realización: 7 a 15 días hábiles.
Documento expedido por el Ayuntamiento que acredita que la obra de edificación ha sido ejecutada conforme a las condiciones por las que fue otorgada la licencia de obras y al proyecto técnico.
La licencia de ocupación será esencial una vez que la construcción de tu vivienda termine, pues sin ella no podrás usarla, ni ponerla en uso para otras personas. También cuando realices una rehabilitación profunda o ampliaciones y reformas sustanciales. Es el requisito previo antes de entrar a vivir en ella.
Además, si no te otorgan la licencia no podrás contratar los suministros básicos para vivir, como el agua o la electricidad, ni mucho menos registrarla ni hacerle una escritura pública, ni venderla. De hecho, las empresas suministradoras nos negarán la conexión de los suministros si no acreditamos que nos han concedido la licencia de primera ocupación y el ayuntamiento estará obligado a su corte.
Tiempo de realización: 1 a 3 meses.
Documento que acredita que una vivienda ya existente cumple con todos los requisitos legales para su habitabilidad según la normativa vigente. Las licencias de segunda ocupación (también llamadas cédulas de habitabilidad en algunos Ayuntamientos) se legalizan y tiene periodos de validez según lo establecido en las normas autonómicas.
¿Cuándo solicitar una licencia de segunda ocupación? Cuando quiera dar de alta un suministro o formalizar un contrato de arrendamiento o compra-venta. Los periodos de validez de varían en cada Comunidad Autónoma pero, en general, se requiere renovar la cédula de habitabilidad cada 10 o 15 años.
Tiempo de realización: 1 a 3 meses.
Documento que acredita que un pozo ya existente cumple con todos los requisitos legales, coordenadas, profundidad y índice de agua a solicitar, según normativas vigentes. Una vez verificado que todo cumple, se realiza proyecto d legalización de pazo, así como el registro de Proyecto técnico y presentación telemática de dicha documentación en órganos competentes, minas y confederación de la Junta de Andalucía, para garantizar el mantenimiento del uso de forma autónoma y sostenible o, en su caso, mediante el acceso a las redes.
Tiempo de realización: 15 a 30 días laborables.