Alberto González Díaz /// Estudio de Arquitectura e Ingeniería
El certificado Asimilado Fuera de Ordenación (AFO) es una figura jurídica que permite regularizar, aunque no legalizar, ciertas edificaciones en suelo no urbanizable, proporcionando acceso a servicios básicos y cierta seguridad jurídica.
Para muchos propietarios y potenciales compradores entender cómo afecta el AFO al valor de mercado de una propiedad es crucial antes de tomar decisiones de compra o venta. En este artículo analizamos cómo influye el certificado AFO en el valor de mercado de una propiedad y qué significa para propietarios y compradores potenciales.
El certificado AFO permite que una propiedad construida sin licencia, pero ya prescrita -es decir, que ya no puede ser demolida ni sancionada-, sea reconocida por el Ayuntamiento. Esta regularización otorga acceso a servicios básicos como agua y electricidad, y permite que la edificación sea inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que a su vez posibilita su venta, herencia y, en algunos casos, su hipoteca.
Al proporcionar acceso a estos servicios y a una estructura legal, el certificado AFO permite que una propiedad gane valor de mercado en comparación con edificaciones que carecen de toda documentación. Sin embargo, como el AFO no representa una legalización completa, sino una regularización de uso, su valor puedes ser menor al de propiedades con todos los permisos urbanísticos en regla.
La figura del AFO se trata de un régimen jurídico especial previsto por la Disposición Adicional Primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre y desarrollado por el Decreto 60/2010, de 16 de marzo que brinda una protección jurídica considerable.
A través del proceso administrativo de reconocimiento AFO, el Ayuntamiento certifica la “aptitud de uso” de la propiedad. Esta regularización, en muchos casos, es suficiente para que los compradores se sientan más seguros en cuanto a la validez de la inversión, pues la propiedad no está en riesgo de ser demolida ni de ser sancionada. Además, puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad, lo cual abre posibilidades de venta y herencia.
Para un vendedor, el AFO es una ventaja porque permite que el inmueble sea mucho más atractivo y viable para una transacción inmobiliaria, al estar amparado por una resolución oficial que autoriza el uso habitacional de la edificación.
En Andalucía, una propiedad con AFO tiene un valor de mercado superior a la de una construcción sin ninguna regularización, debido a los derechos de uso reconocidos, el acceso a suministros y la posibilidad de ser registrada oficialmente.
Sin embargo, en comparación con una propiedad completamente legalizada, una con AFO aún puede presentar ciertos desafíos, como limitaciones en las reformas permitidas y en el acceso a ciertos créditos hipotecarios, lo cual puede afectar a su precio y su liquidez en el mercado.
Desde un punto de vista económico, el AFO ofrece una serie de ventajas. Entre ellas destacan:
No obstante, también tiene limitaciones:
Recomendaciones para propietarios
Para propietarios de inmuebles en situación irregular en suelo no urbanizable, contar con un equipo profesional y multidisciplinar es fundamental para tramitar el AFO, dada la complejidad administrativa. Desde AGD Arquitectos ofrecemos un equipo especializado en derecho, urbanismo y arquitectura, lo cual es crucial para asegurar el cumplimiento de todos los requisitos, como la prescripción de seis años de la infracción y la inexistencia de expedientes sancionadores activos.
El certificado AFO aporta un valor adicional a las propiedades en suelo no urbanizable, permitiendo su uso y registro formal, lo cual incrementa su atractivo y su valor en el mercado.
Aunque el AFO no es una legalización completa, otorga una regularización jurídica que resuelve problemas medioambientales y urbanísticos y permite a propietarios y compradores un acceso seguro a la propiedad y sus servicios. Así, el AFO se convierte en una figura clave para quienes desean optimizar el valor de una propiedad irregular en suelo no urbanizable en Andalucía.
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