Alberto González Díaz /// Estudio de Arquitectura e Ingeniería
Alberto González Díaz /// Estudio de Arquitectura e Ingeniería
AGD Arquitectos cuenta con un equipo de expertos Arquitectos Superiores, capacitados para proporcionarle la mejor atención técnica tanto a Administrador de Fincas, Presidente de la comunidad de propietarios, comunidades de vecinos. Los tipos de servicios a prestar son los siguientes:
Un informe técnico es una exposición por escrito de las circunstancias observadas por el arquitecto en el reconocimiento de documentos, edificios, predios, etc., o tras el examen de una cuestión consultada, con explicaciones técnicas, económicas o de otra índole. Esto puede hacerse de una parte o de la totalidad de un edificio, vivienda o local, desde un punto de vista técnico.
¿Para qué sirve? Hay ocasiones en la que necesitamos de un documento técnico que constate una situación existente, que describa un reconocimiento realizado o que nos diagnostique una patología existente en un edificio. Usted podrá utilizar este tipo de documentos para dejar constancia, aclarar o demostrar determinados aspectos relativos a la edificación, de cara a la defensa de sus intereses.
Tiempo de realización: 2 a 50 días hábiles.
La Inspección Técnica de Edificaciones, más conocida por sus siglas ITE, es la inspección por la que tiene que pasar todo edificio con una antigüedad determinada con el fin de valorar si reúne todos los requisitos de seguridad.
La I.T.E. nace con el objetivo de facilitar la OBLIGACIÓN y el CUMPLIMIENTO de conservación que corresponde a los propietarios de edificios y construcciones. Se trata de una Inspección Técnica de los edificios para determinar su estado de conservación, condiciones de estabilidad, seguridad, estanqueidad, consolidación y habitabilidad. Este servicio se ofrece por solo Arquitectos e irán visados por el Colegio Profesional correspondiente.
¿Como debe pasarse la ITE?: esta inspección requiere de un visita presencial del técnico homologado en la que comprobará los elementos comunes del inmueble tales como las fachadas, azoteas, instalaciones de saneamiento y fontanería, etc. En principio no requerirá acceder a viviendas particulares, salvo en casos en los que el técnico lo consideré relevante.
Si el profesional encargado de realizar la inspección acredita que el informe saliera desfavorable, deberán realizarse las obras necesarias para corregir las deficiencias existentes.
Pueden realizarlas con empresas de su confianza obteniéndose después el Certificado de Idoneidad Técnica, donde se comprueba la correcta ejecución de las obras. Si las obras necesarias no son menores habrá que redactar un proyecto técnico y finalizar la ITE mediante un Certificado Final de Obra. A partir de la fecha de presentación de la ITE, el propietario dispone de 3 meses para solicitar licencia de obras, debiendo comunicar a la GMU la finalización de éstas.
En AGD arquitectos, les asesoramos para la elección de constructora o técnicos habilitados, si fuera necesario la rehabilitación.
¿Cuando debe pasarse? Una vez el edificio haya superado el medio siglo de antigüedad estará obligado a pasar la ITE, al menos, cada 10 años.
Multas por no pasar la ITE: No cumplir los plazos estipulados para la presentación de la ITE puede conllevar sanciones, que como en los casos anteriores dependerán de las ordenanzas municipales de cada Ayuntamiento, pero que podrían llegar a los 6000€.
Tiempo de realización: 15 a 40 días hábiles.
El Informe de Evaluación de Edificios es el documento que avala el buen estado de conservación de un edificio, el cumplimiento con la normativa en relación a la accesibilidad universal y la eficiencia energética del mismo.
¿Como debe pasarse la ITE?: La realización de este informe pasa por la visita presencial del técnico homologado en la que comprobará los elementos que considere oportunos con el fin de obtener un informe lo más detallado posible. No es posible la realización del IEE de un edificio a distancia.
¿Cuando debe pasarse? Por norma general, a partir de los 50 años de antigüedad todo edificio de carácter residencial de vivienda colectiva está obligado a pasar el IEE, al menos, cada 10 años. No obstante, la normativa permite que sean las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos los que puedan rebajar esta periodicidad si lo consideran oportuno.
También es imprescindible disponer de este informe cuando los propietarios de un edificio pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer reformas referentes a la conservación, la accesibilidad o la eficiencia energética del edificio.
Multas por no pasar la ITE: Si eludimos la obligación de realizar el IEE en nuestro edificio en los casos y plazos estipulados corremos el riesgo de incurrir en una infracción urbanística, con todo lo que ello conlleva, pero que podrían llegar a los 6000€.
Tiempo de realización: 15 a 40 días hábiles.
En AGD arquitectos se ofrece técnicos superiores cualificados, arquitectos e ingenieros para la redacción de Proyectos de rehabilitación de edificios y para la Dirección de las obras correspondientes, en cumplimiento de la LOE, el CTE y demás legislación aplicable.
Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), las obras de rehabilitación tienen consideración de obras de edificación y requieren proyecto cuando acontece alguna de las circunstancias siguientes:
Tiempo de realización: 2 a 12 meses.
Es un informe técnico o un dictamen sobre diferentes tipos de patologías que pueden afectar a una vivienda (grietas, fisuras, daños por agua, etc.), destinado a ser usado como prueba pericial, es decir, como medio de prueba que establezca la naturaleza y alcance de la patología concreta y, en el caso de los dictámenes, sus posibles causas.
¿Cuándo solicitar un informe pericial daños vivienda? Cuando se quiera presentar dicho informe como medio de prueba y dentro de los plazos legales para la presentación de las mismas. Plazo estimado: depende de la extensión de la patología y del objeto del informe. Ejemplos: 3 días para una patología simple con solo inspección visual; de 1 a 6 semanas si tiene mayor complejidad y requiere pruebas con equipos específicos.
¿Por qué lo necesito? Este tipo de informe son requeridos principalmente por jueces y por las compañías aseguradoras. Se usan como pruebas en demandas por daños.
¿Dónde? Debe presentarse ante la autoridad judicial, registro de la administración pública, compañía aseguradora o entidad privada/particular que lo haya solicitado.
Tiempo de realización: 7 a 15 días hábiles.
Es un informe técnico o un dictamen sobre cualquier tipo de patología constructiva que afecte a un edificio o estructura, destinado a ser usado como prueba pericial, es decir, como medio de prueba que establezca la naturaleza y alcance de dichas patologías y, en el caso de los dictámenes, las posibles causas externas o los defectos de construcción detectados.
Antes de iniciar un proceso judicial o reclamación por desacuerdo o controversia, ponemos a su disposición nuestro equipo de expertos que le asesoraran y aconsejaran sobre la viabilidad de su reclamación, y la utilidad de realizar un informe pericial para defender sus intereses.
El trabajo de un perito arquitecto consiste, por lo tanto, unas veces en investigar, y otras en diagnosticar y valorar unos hechos ya investigados por otros.
Primero se analizarán los hechos referentes a la construcción, aplicando las técnicas que sean necesarias, y luego se valorarán los problemas, atribuyéndoles el correspondiente peso jurídico.
A través de sus informes periciales arquitectónicos, estos peritos podrán analizar los hechos y delimitarlos, estudiando el origen de los daños, valorando el contexto y aportando las conclusiones oportunas.
A partir de este análisis elaboran el informe pericial o peritaje arquitectónico donde se explicará todo lo necesario sobre el caso, informe que servirá como prueba judicial, para la resolución del determinado conflicto al que se enfrenten.
Servicios ofrecidos: Estudio de Viabilidad, Dictamen Pericial y Defensa del dictamen pericial en los tribunales.
Dentro del ámbito de la arquitectura y la construcción, los Peritos Arquitectos pueden ofrecer una gran variedad de servicios como los que exponemos a continuación:
¿Cuándo solicitar un informe pericial arquitecto? Cuando se quiera presentar dicho informe como medio de prueba y dentro de los plazos legales para la presentación de las mismas. Dependiendo de la extensión de la patología y del objeto del informe, el proceso puede llevar al técnico entre unos pocos días y varias semanas en el caso de que necesite realizar pruebas más allá de la inspección visual.
¿Por qué lo necesito? Las pruebas periciales suelen ser requeridas por una autoridad judicial, por una compañía aseguradora o presentadas por las partes interesadas en la reclamación entre dichas partes de los daños.
¿Dónde? debe presentarse ante la administración pública ante la que se pretendan acreditar los daños o a la entidad privada o particular (aseguradoras, comunidades de propietarios, inquilinos, caseros, etc…).
Tiempo de realización: desde 1 mes.
Es un informe técnico o un dictamen sobre este tipo de patología constructiva que suele afectar principalmente a cubiertas y a sótanos, destinado a ser usado como prueba pericial, es decir, como medio de prueba que establezca la naturaleza y alcance de las humedades y, en el caso de los dictámenes, las posibles causas (infiltración por rotura de conducciones, condensación superficial, etc…).
¿Cuándo solicitar un informe pericial humedades? Cuando se quiera presentar dicho informe como medio de prueba y dentro de los plazos legales para la presentación de las mismas. Dependiendo de la extensión de la patología y del objeto del informe, el proceso puede llevar al técnico de AGD arquitectos entre unos pocos días y varias semanas en el caso de que necesite realizar pruebas más allá de la inspección visual.
¿Por qué lo necesito? Las pruebas periciales suelen ser requeridas por una autoridad judicial, por una compañía aseguradora o presentadas por las partes interesadas en la reclamación entre dichas partes de los daños ocasionados por las humedades.
Tiempo de realización: 1 a 5 meses.
AGD arquitectos le ofrece un servicio global para sus proyectos de arquitectura con el fin de optimizar el desarrollo de las distintas fases del proyecto. El objeto de éste planteamiento es permitirle que usted dedique su tiempo a aquellas tareas en las que obtiene su ventaja diferencial y dejar que IngenieriayArquitectura.com se ocupe de desarrollar de una forma integral y en colaboración directa con usted el desarrollo técnico de sus proyectos. Realizamos las siguientes funciones:
Tiempo de realización: Dependiendo del tipo y volumen de reforma a realizar.
¿Qué es? Es el documento técnico que define y caracteriza los elementos a instalar/modificar o eliminar para cumplir con la legislación vigente en materia de accesibilidad (obra nueva o rehabilitación). Los elementos más comunes son las rampas de acceso, las plataformas salva-escaleras, la eliminación de muros, la ampliación de entradas y salidas, y la instalación de máquinas elevadoras.
Dependerá de la complejidad de la obra y los elementos que se instalen o modifiquen. Puede requerir permisos de la Comunidad de Propietarios, permisos de obra del Ayuntamiento, solicitudes al órgano competente de la Comunidad Autónoma, etc. Lo mejor es contactar con AGD arquitectos, empresa especializada que informará de forma personalizada que documentación y trámites necesita.
Se realizan todo tipo de proyectos de accesibilidad o rotura de barreras arquitectónicas:
Tiempo de realización: 1 a 6 meses.
En AGD arquitectos realizamos el proyecto de ascensor en su totalidad: Incluyendo elaboración de los documentos necesarios para la obtención de la licencia municipal, tramitación de la misma, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud. También tramitamos subvenciones.
En función de la demanda del particular o comunidad de propietario, según se trate de un tipo de proyecto de ascensor obra nueva o una rehabilitación, modificando estructuras de las edificaciones, nuestro equipo técnico de AGD arquitectos proyecta la idea de ascensor más adecuada.
Tenemos experiencia en este tipo de proyectos e instalaciones, nos ponemos a su disposición para cualquier aclaración o consulta que deseen realizarnos.
Tiempo de realización: 2 a 6 meses.
En AGD arquitectos realizamos el proyecto proyectos de salvaescaleras: Incluye elaboración de los documentos necesarios para la obtención de la licencia municipal, tramitación de la misma, dirección de obra y coordinación de seguridad y salud. También tramitamos subvenciones.
Se realizan todo tipo de proyectos de salvaescaleras, según problemas de movilidad y adecuación en las edificaciones:
Tenemos experiencia en este tipo de proyectos e instalaciones, nos ponemos a su disposición para cualquier aclaración o consulta que deseen realizarnos.
Tiempo de realización: 1 a 3 meses.
Administrador de Fincas, Presidente de la comunidad de propietarios, si no quieres problemas y tener contentos a los propietarios de los inmuebles de las fincas que representas, AGD arquictectos te lo pone fácil. Un buen mantenimiento ahorra mucho dinero, con nuestro PLAN DE ASESORAMIENTO TÉCNICO DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO, Optimizamos las gestiones y operaciones de mantenimiento en todo el ciclo de vida de su edificio para aumentar la Eficiencia (aumenta la vida) y Reducir los Costes (un gran ahorro).
El PLAN PREVENTIVO DE MANTENIMIENTO que te ofrecemos está encaminado a conseguir, entre otros, los siguientes objetivos:
MEJORAMOS LA SOSTENIBILIDAD EDIFICATORIA AÑADIENDO VALOR DE SU EDIFICIO.
Tiempo de realización: A consultar.
En cumplimiento del Real Decreto 235/2013, desde el 1 de junio de 2013, todo propietario que desee vender o alquilar su vivienda debe obtener obligatoriamente el Certificado de Eficiencia Energética de su vivienda y en AGD Arquitectos no desperdiciamos tu energía, y te ofrecemos un servicio rápido, barato, cómodo y eficiente.
La obtención del CEE depende de un procedimiento a través del que se extrae información relativa a la demanda y al consumo energético de un determinado inmueble, valorándolo en relación a una escala A-G de colores (siendo la A la más eficiente), con la que poder emitir la correspondiente calificación energética, de acuerdo a la categorización vigente:
Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo
Real Decreto 235/2013, de 5 de abril
Tiempo de realización: 48 horas.
Proyectos de Obra y retirada de cubiertas de fibrocemento o amianto, está considerada como obra menor. Ahora bien, al tratarse de un material considerado peligroso cada vez son más los ayuntamientos que exigen que se presente un proyecto firmado por un técnico colegiado (arquitecto superior). Además es imprescindible que la empresa que vaya a realizar sustitución de la cubierta de amianto se encuentre inscrita en el RERA.
En AGD arquitectos le podemos valorar el tratamiento completo de desamiantado, (Proyecto + Desmontaje con vigilancia de la salud + transporte y destrucción) o solo la gestión de residuos.(transporte y destrucción). Así como todo el coste retirada uralita con amianto, según el tipo de amianto, la situación del mismo y los medios necesarios para su retirada de forma segura y legal.
Tiempo de realización: 1 mes.
¿Qué es? El proyecto de cerramiento de terraza es el documento técnico que define los materiales y diseño para cerrar un espacio, en este caso una terraza, formando una nueva dependencia. Los cerramientos pueden ser de muchos materiales y formas. Además, pueden diseñarse cerramientos móviles o semi-móviles para uso en terrazas de bares o viviendas.
Contactando con AGD arquitectos, uno de nuestros arquitectos le informara de las posibles soluciones diseñadas para distintos espacios, siempre teniendo en cuentas normativas vigentes en edificaciones residenciales o teniendo en cuenta las normativas de locales comerciales si estas fueran el caso.
Tiempo de realización: 10-30 días hábiles.
Los documentos que se deben aportar para ser usado legalmente como una vivienda, necesitaremos una Licencia de cambio de uso.
AGD Arquitectos cuenta con arquitectos superiores e ingenieros que le asesorará para saber si se cumple con la normativa urbanística de la zona y con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos, ya que no todos los locales se pueden convertir en vivienda. Si es necesario, además, el arquitecto realizará el proyecto técnico para su adaptación.
Requisitos
Cuando no estamos de acuerdo con la valoración que realiza el Catastro de nuestro inmueble, cuando existen discrepancias superficiales, de uso, antigüedad, estado de conservación, etc. En estos casos es conveniente realizar un recurso para que se tenga en cuenta la realidad física del inmueble y sus dimensiones.
¿Por qué lo necesito? Se pueden perseguir dos fines:
Tiempo de realización: 1 a 5 meses.
¿Qué es la segregación vivienda o local? Un proyecto de segregación de pisos o locales comerciales consiste en modificar el registro de un inmueble, seleccionando una parte y separándola, creando un nuevo inmueble independiente.
Cualquier segregación de vivienda o local necesita obligatoriamente una autorización administrativa para poder realizar la inscripción en el Registro.
¿Cuándo solicitar una segregación vivienda? Actualmente es un proceso muy demandado a causa de la crisis. Si tenemos una vivienda muy amplia y vendemos una parte, además de obtener el beneficio económico de la venta podremos disminuir sustancialmente los gastos de comunidad y mantenimiento.
En otras ocasiones la segregación la realiza una inmobiliaria para poder vender un piso en lugar de dos, más pequeños y con un precio más asequible.
Otro supuesto habitual es cuando una familia recibe una herencia, si segregas la vivienda puedes disfrutar de tu parte o venderla más fácilmente.
Tiempo de realización: 15 a 30 días laborables.
AGD arquitectos ofrece sus servicios con técnicos competentes para unir una vivienda contigua o parte segregada de otra vivienda para hacer una más grande. Legalmente, esta unión se realiza mediante un proyecto de agrupación o un proyecto de agregación. Si unimos dos pisos contiguos para hacer un solo, estaremos frente a un proyecto de agrupación. Esta unión puede realizarse horizontalmente, si son dos pisos situados uno al lado del otro, y verticalmente si un piso está encima del otro. En cambio, si unimos sólo una parte segregada de otra vivienda a un piso será un proyecto de agregación. La principal diferencia reside en que, en el proyecto de agrupación el número de las fincas registrales de los pisos a unir desaparecen y se le asigna uno nuevo, ya que son dos pisos diferentes que forman uno nuevo. Sin embargo, en un proyecto de agregación, la finca matriz mantiene su número de finca registral y se modifica el de las fincas o porciones que se añadan a la nueva vivienda.
Tiempo de realización: 15 a 30 días laborables.
La división horizontal consiste en dividir un inmueble en varias fincas registrales independientes, que comparten un coeficiente de co-propiedad o participación en el total del inmueble.
¿Cuándo solicitar una división horizontal? Habitualmente la división horizontal la realiza el promotor una vez recién construida la vivienda, pero en algunos casos no es así
Por ejemplo, con la crisis es cada vez más común que una familia amplié una vivienda y una vez construidas varias plantas del unifamiliar desee independizarlas unas de otras para que cada una permanezca a un miembro de la familia. En otros casos la división de un unifamiliar se realiza para poder vender el bajo como tienda o almacén.
La escritura de división horizontal puede sufrir cambios si se añaden o eliminan viviendas, locales o cualquier elemento susceptible de aprovechamiento independiente.
Tiempo de realización: 3 a 7 días laborables.
Documento expedido por el Ayuntamiento que acredita que la obra de edificación ha sido ejecutada conforme a las condiciones por las que fue otorgada la licencia de obras y al proyecto técnico.
La licencia de ocupación será esencial una vez que la construcción de tu vivienda termine, pues sin ella no podrás usarla, ni ponerla en uso para otras personas. También cuando realices una rehabilitación profunda o ampliaciones y reformas sustanciales. Es el requisito previo antes de entrar a vivir en ella.
Además, si no te otorgan la licencia no podrás contratar los suministros básicos para vivir, como el agua o la electricidad, ni mucho menos registrarla ni hacerle una escritura pública, ni venderla. De hecho, las empresas suministradoras nos negarán la conexión de los suministros si no acreditamos que nos han concedido la licencia de primera ocupación y el ayuntamiento estará obligado a su corte.
Tiempo de realización: 1 a 3 meses.
Documento que acredita que una vivienda ya existente cumple con todos los requisitos legales para su habitabilidad según la normativa vigente. Las licencias de segunda ocupación (también llamadas cédulas de habitabilidad en algunos Ayuntamientos) se legalizan y tiene periodos de validez según lo establecido en las normas autonómicas.
¿Cuándo solicitar una licencia de segunda ocupación? Cuando quiera dar de alta un suministro o formalizar un contrato de arrendamiento o compra-venta. Los periodos de validez de varían en cada Comunidad Autónoma pero, en general, se requiere renovar la cédula de habitabilidad cada 10 o 15 años.
Tiempo de realización: 1 a 3 meses.
Documento que autoriza la realización de actividades turísticas a los promotores de las mismas. Al inicio de este tipo de actividades será necesario solicitar junto a la licencia de actividad/ ambiental o apertura, la autorización de funcionamiento y actividad turística. Las competencias en materia de turismo estás transferidas a las Comunidades Autónomas, por lo que serán éstas las que establezcan los requisitos. Las licencias turísticas afectan a establecimientos hoteleros, apartamentos turísticos y viviendas vacacionales, aunque la reglamentación en este último caso no está desarrollada por igual en todas las comunidades.
El alquiler de viviendas en España para uso turístico es competencia de cada comunidad autónoma. En Andalucía es totalmente legal desde el 12 de mayo del 2016, antes también lo era, pero no estaba regulada como uso turístico.
El decreto en sí del que hablamos es el decreto 28/2016 del 2 de febrero de viviendas turísticas de Andalucía, el cual debe de cumplir una serie de requisitos como Disponer de licencia de 1ªocupación y cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles, las habitaciones tendrán ventilación directa a exterior y algún sistema de oscurecimiento de ventanas, etc.
AGD ARQUITECTOS se ocupa de tramitar tu licencia de alquiler turística en la Dirección General de Turismo de la Comunidad Autónoma, así como de la obtención de la Licencia de primera ocupación si no la tuviera, siendo este documento obligatorio para registro de vivienda turística .La licencia de 1ª ocupación se debe presentar en el Ayuntamiento correspondiente, dando ellos la aprobación de dicha licencia únicamente para fines turísticos, además deberá abonar una tasa en función del ayuntamiento y municipio en el que se presente.
Tiempo de realización: 3 a 6 días hábiles.
AGD ARQUITECTOS se ocupa de un Servicio integral de limpieza de comunidades de vecinos para urbanizaciones, edificios, portales y comunidades de cualquier tamaño. el servicio de limpieza de a comunidad es una cuestión obligatoria según fija el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. El carácter imperativo de esos gastos, al que todos los propietarios deben contribuir, se fija en función de la obligatoriedad de mantener en perfecto estado los bienes y servicios comunes de la comunidad de vecinos.
Tareas generales de mantenimiento y limpieza de zonas comunes
Las tareas que se deben contratar para tener una zona común en buenas condiciones son las siguientes:
Dependiendo de la comunidad, también se puede solicitar la recogida y retirada de cubos de basura comunitaria o recogida de trastos y muebles viejos.
La licencia de apertura es un trámite obligatorio a través del cual se demuestra que un local, una oficina o una nave cumple con la normativa vigente en cada municipio para llevar a cabo una determinada actividad comercial.
La licencia de apertura la concede el Ayuntamiento de cada municipio y las exigencias pueden variar de un municipio a otro. Los requisitos que debe cumplir un local para recibir su licencia de apertura se refieren a aspectos técnicos, medioambientales, higiénicos y urbanísticos.
Se realizan todo tipos de licencias:
Tiempo de realización: 7 a 15 días hábiles.
La licencia de actividad es el documento que acredita el uso de un local, nave u oficina para el ejercicio de una determinada actividad comercial.
En este informe se asegurarán las condiciones de habitabilidad del establecimiento, así como el acondicionamiento necesario para la actividad que en él se va a desempeñar.
Se realizan todo tipos de licencias:
La licencia de actividad será necesaria cuando queramos poner en marcha un negocio que, atendiendo a la catalogación de la Comunidad Autónoma que corresponda, presente un peligro potencial en la seguridad y/o la salud de las personas y el medio ambiente.
¿Cuándo hay que renovar la licencia de actividad? La licencia de actividad no caduca en el tiempo, pero sí lo hace cuando varían las condiciones del local o la actividad ejercida.
Tiempo de realización: 7 a 20 días hábiles.
Tiempo de resolución por Organismos: por parte del Ayuntamiento, que no baja del mes de demora y puede llegar hasta un año.